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圆桌论坛土地市场降温需迈几道坎

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来源: 作者: 2019-06-08 03:33:04

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新京报:近期,孙河地块、夏家胡同地块刷新了全市住宅用地楼面价。通州台湖、大兴旧宫等地楼面价也已经创下新高。北京住宅用地市场是否处于普遍升温的态势?

邹晓云:土地升温是否已经是普遍性,不好判断。楼市、地市一起涨,才更具有普遍性。目前只是土地出让阶段涨得很快,还具有一定的特殊性。但像孙河那么偏的地方,地价涨得这么高,非常不正常,价格远高出了市场平均水平。

陶红兵:北京土地市场已经是普遍升温了,很正常。土地越来越稀缺,特别是好地段的地,稀缺价值更高。另一方面也要看到,土地整理成本越来越高。成本上升得快,这也是刚性的。成本上升也推高了土地价格。

土地市场升温有碍调控目标实现

土地价格涨上去,区域再出低价地就很难了,进而就拉动了楼市预期。

新京报:如何看待土地市场升温的原因及影响?

范小冲:土地市场升温,和过去一段时间供给不足、开发商预期乐观有关,也和房企回归一、二线城市有关,等等。同时要看到,土地总体上一直是供不应求,特别是真正用于商品住宅开发的土地和需求之间的缺口很大。土地价格涨上去,区域再出低价地就很难了,进而就拉动了楼市预期。

邹晓云:如果土地价格越来越高,开发商从成本考虑,一定会增添房源定高价的驱动力。至于是否卖得出去,是另一回事。房价平稳是调控的目标,但地价上涨带动房价是很自然的。成本上升,带动房价上涨,事实上就会对居住需求形成打压。

陈志:孤单的一块高价地对周边市场影响有限,更不会影响到其他区域。但是如果在一个区域出现了多个高价地,这就容易拉升周边房地产市场。类似孙河区域、通州、大兴天宫院等板块,可以预见未来这周边的市场都将较大概率地出现上涨。

现行土地调控手段治标不治本

设定土地价格上限,只是改了温度计,但没改变温度。

新京报:如何看待目前北京土地市场的一些调控手段和效果,如设置土地价格上限,推出“限房价、竞地价”等出让方式?

陶红兵:房地产市场的调控,其实只有房产调控,没有地产调控。这么多年,土地价格总体都是上升的。一旦土地价格出现下降,政府就会减少供应,确保土地能在价格合适的时候出让。现在的某些土地调控手段,并不合理。类似达到价格上限后竞报配建公租房面积,房企在竞报公租房过程中,商品房地价实际仍然在上升。同时,公租房这样的保障房建设,本身应是政府承担的,这又推给了开发商。开发商建设的成本仍然会再加到商品房上。

邹晓云:现在的一些土地调控手段,实际都是技术层面的。类似土地设定价格上限,这在目前已经是能把想到的方法都用了。但根本的东西,是土地供应体制的垄断。这要改变肯定很困难。

范小冲:评价现在的土地市场举措,看看房价、地价水平就知道。这些举措都是治标不治本的办法。设定土地价格上限,也只是改了温度计,但没改变温度。总价溢价率看上去低了,但房企实际开发成本并没下降。

土地市场也应有效限价

政府在供地上也应体现出保障、支持普通住房需求的民生价值,而不只是体现土地的市场价值。

新京报:基于房地产市场调控要求,解决地价问题,可以从哪些方面着手?

陈志:在现在的调控背景下,楼市、地市的调控手段都应该服从于调控的目标。调控要保障普通商品住房市场的稳定,按照“低端有保障,中端有支持”的原则,土地供应也应体现出对中端市场的支持。一个简单的逻辑是,商品住宅销售阶段有限价,不能充分竞争,那么土地供应阶段也不应该充分竞争。不能单纯限制房企利润,政府也应适度放弃土地出让获得的预期利益,在供地上相应体现出保障、支持普通住房需求的民生价值,而不是只体现土地的市场价值。

普通商品住房供地能否有效限价?经过合理测算,在土地收储成本基础上适度上浮,例如增加30%、40%,限定土地价格,然后再去限定房屋销售价格。这也会带来出让方式变化,多个企业都想要,就要招标,招标就必须实现标准的透明、公开、量化,让开发企业充分展现自身实力。

范小冲:调控土地市场,就提出了改革的要求。土地市场也有改革的空间。一方面,从加大加快供应角度来考虑,能否允许更多的民营资本介入一级开发?另一方面,能否将农村集体建设用地纳入规范管理的轨道。现在许多村镇自己建房现象普遍,不如把这些管起来,纳入规范轨道。同地同价同权本就应是市场的准则。

推进土地存量尽快入市

要有政策推动开发商加快开发供应节奏,不能再大量囤地,囤地也要收税。

新京报:在目前的条件下,加大供应能否解决地价高的问题?

陶红兵:土地供应达到一定量,房企就不敢那么拿地了,就会担心市场前景了。土地市场,就是稀缺导致了价格上涨,但从来没看到过供应量特别大的时候。如果村镇集体用地能进入土地市场,哪怕有这样一个信号,开发商就不敢那么高价拿地了;如果开发商知道一个区域什么时候会有更多的土地供应出来,也就不会那么疯狂抢眼前的一块地了。

邹晓云:土地也不可能敞开供应。首先,在垄断供应的机制下,供多、供少都是有讲究的,政府也要选择根据时间,在能实现土地价值的时候供应。其次,现在市场上钱很多,特别是北京这样的一线城市吸引了大量资金,土地供不应求的局面很难有特别的改观。

目前,房企手中也有很多土地存量,要有政策推动开发商加快开发供应节奏,不能再大量囤地,囤地也要收税。 张旭 实习生 张悦如

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